「不動産投資を始めたいけれど、いきなり一棟アパートはハードルが高い」
「まずは都心のワンルームマンションから手堅く始めたい」
不動産投資に関心を持たれた方の多くが、最初のステップとして「区分マンション投資」を検討されます。特に、お忙しい医師や管理職の方々にとって、都心好立地のマンションは、資産価値が落ちにくく、管理の手間もかからない非常に魅力的な選択肢です。
実際、当社でも区分マンションを取り扱っており、その堅実な収益性は自信を持っておすすめできるものです。
しかし、もしあなたが「将来的に数億円規模の資産を築きたい」「本業の年収を超えるようなキャッシュフロー（不労所得）を得たい」と考えているならば、区分マンション「だけ」では、ゴールに到達するまでに長い時間を要するかもしれません。
この記事では、区分マンションと一棟アパート、それぞれの「強み」と「役割」を整理し、あなたの投資目的に合わせた最適なポートフォリオの組み方について解説します。
【この記事はこんな人におすすめ】
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【目次】
- 選ばれるには理由がある。区分マンション投資の確かな「3つのメリット」
- 「資産拡大」のスピードなら一棟投資。構造的な違いとは？
- 高属性サラリーマンが知っておくべき「融資評価」の仕組み
- 「守りの区分」と「攻めの一棟」。ハイブリッドな戦略も
- まとめ：あなたのゴールに合わせた物件選びを
Contents
選ばれるには理由がある。区分マンション投資の確かな「3つのメリット」
まずは、区分マンション投資がなぜこれほどまでに人気なのか、そのメリットを整理しましょう。特に初心者の方や、リスクを極力抑えたい方にとって、非常に理にかなった商品であることは間違いありません。
都心の一等地を所有できる
区分マンションの最大の魅力は、港区や千代田区といった「都心の一等地」の物件を所有できる点です。こうしたエリアは賃貸需要が底堅く、将来的な資産価値の維持・上昇（キャピタルゲイン）も期待できます。一棟まるごと購入するには数億円〜十数億円が必要なエリアでも、区分であれば数千万円から参入可能です。
管理の手間がほとんどかからない
区分マンションは、建物全体の管理（清掃や修繕計画）を「管理組合」と「建物管理会社」が行います。オーナーがやるべきことは極めて少なく、本業が多忙な方でも無理なく運用を続けられます。
流動性が比較的高く、売却しやすい
一棟アパートに比べ、区分マンションは購入希望者の母数が多く、市場が活発です。「子供の教育資金が必要になった」といったタイミングで現金化しやすい点は、大きな安心材料と言えるでしょう。
「資産拡大」のスピードなら一棟投資。構造的な違いとは？
このように「安定性」と「手軽さ」に優れた区分マンションですが、「資産形成のスピード」と「規模の拡大」という観点では、一棟アパートに軍配が上がります。 その理由は、収益構造の違いにあります。
キャッシュフロー（手残り）の厚み
区分マンションは、家賃収入から「管理費」と「修繕積立金」が毎月差し引かれます。これらは資産価値維持のために必要なコストですが、オーナーの手元に残る利益（キャッシュフロー）は薄くなる傾向にあります。
一方、一棟アパート投資は、一度に複数の部屋（例えば10室など）を運用するため、家賃収入の総額が大きくなります。管理費や修繕費をオーナー自身の裁量でコントロールしやすく、結果として毎月の手残りを大きく確保しやすい構造になっています。
「規模の経済」を活かす
例えば、1億円の資産を作る場合、区分マンションなら3〜4戸を購入し、それぞれの契約や決済を行う必要がありますが、一棟アパートなら1回の取引で完了します。 時間をかけずに資産規模を拡大したい方にとっては、一棟投資の方が効率的な選択肢となります。
参考記事： なぜ富裕層は「一棟買い」を選ぶのか？不動産投資で大きな資産を築くアパート・マンション経営の魅力
高属性サラリーマンが知っておくべき「融資評価」の仕組み
さらに、高年収で信用力の高い方が知っておくべきなのが、金融機関による「評価方法」の違いです。
積算評価の違い
金融機関が融資を行う際、「その物件にどれくらいの担保価値があるか（積算価格）」を重視します。 都心の区分マンションは「市場価格」は高いものの、土地の持分が小さいため、銀行が算定する「担保価値（積算評価）」は低くなりがちです。そのため、買い増しを進めていくと、いずれ「融資枠の上限」に達しやすくなります。
一方、一棟アパート（特に土地値の高いエリアや、土地が広い物件）は、土地と建物のすべてが担保となるため、積算評価が出やすい傾向にあります。 高い属性（信用力）をお持ちの方であれば、その信用を最大限に活かして大きな融資を引き、レバレッジ効果を最大化できるのは一棟投資の特権と言えます。
「守りの区分」と「攻めの一棟」。ハイブリッドな戦略も
ここまで比較してきましたが、これらは「どちらか一方が正しい」というものではありません。重要なのは使い分けです。
- 区分マンション: 立地重視で資産価値を維持する「守り」の資産。現金化しやすく、ポートフォリオの安定剤になる。
- 一棟アパート: 融資を活用して資産規模とキャッシュフローを最大化する「攻め」の資産。節税効果や相続対策にも強い。
実際に成功されている投資家の中には、一棟アパートでキャッシュフローを稼ぎつつ、その利益で都心の区分マンションを買い進め、資産のバランスを取る「ハイブリッド戦略」をとる方も多くいらっしゃいます。
まとめ：あなたのゴールに合わせた物件選びを
区分マンション投資は、手軽に始められ、流動性も高い優れた投資手法です。「老後の年金の足しにしたい」「まずは少額から経験したい」という方には最適解の一つです。
しかし、「本業の信用力を活かして、億単位の資産を築きたい」「早期リタイア（FIRE）を目指せるようなキャッシュフローが欲しい」という方にとっては、一棟投資を組み込むことが近道になります。
リバイブルでは、区分マンションの販売・買取から、新築一棟アパートの開発・販売まで、幅広く事業を展開しています。それぞれのメリット・デメリットを熟知しているからこそ、特定の物件に偏ることなく、あなたの資産状況と目標に合わせたフラットなご提案が可能です。
「自分には区分と一棟、どちらが合っているのか？」
「両方を組み合わせたシミュレーションを見てみたい」
そう思われた方は、ぜひ一度個別相談をご活用ください。あなたの資産形成のゴールに向けた、最適なロードマップを一緒に描きませんか？
