高利回りの「築古戸建て投資」はサラリーマンに向かない？手間とリスクを時給換算してわかった「不労所得」の真実

「利回り15%超えの物件が出ました！」
「空き家をDIYして、少額から高利回り大家さんに」

書店やSNSでは、こうした「築古戸建て投資」の成功体験談が数多く紹介されています。確かに、表面利回り15〜20%という数字は、都心のマンション投資や一棟アパート投資ではまずお目にかかれない魅力的な水準です。

数字に明るい方ほど、この「高利回り」に惹かれ、「まずは手頃な築古戸建てから始めてみようか」と検討されるかもしれません。しかし、ここに大きな落とし穴があります。

その高利回りは、本当に「投資」によるリターンでしょうか？ それとも、あなたの労働力を投下したことによる「労働対価」でしょうか？ この記事では、多忙な高年収サラリーマンにとって、戸建て投資が本当に「割に合う」選択肢なのか、時間対効果（タイパ）と資産形成の視点から検証します。

【目次】

1. 確かに魅力的。「築古戸建て投資」が選ばれる理由
2. 高年収層にはおすすめできない「労働集約型」の罠
3. 「融資期間」の壁。キャッシュフローと資産拡大の限界
4. 「時間」を味方につけるなら、管理を外注できる一棟投資へ
5. まとめ：あなたのリソースは「時間」か「手間」か

確かに魅力的。「築古戸建て投資」が選ばれる理由

まず、なぜこれほどまでに築古戸建て投資がブームになっているのか、そのメリットを公平に見てみましょう。手間を惜しまない専業大家さんや、DIY自体が趣味という方にとっては、非常に理にかなった投資手法です。

圧倒的な高利回り

最大の魅力はやはり利回りです。地方の築古物件であれば、物件価格が数百万円と安く、リフォーム費用を抑えれば表面利回りで15%～20%を目指すことも可能です。

客付けのしやすさ（賃貸需要）

ファミリー層にとって、騒音を気にせず暮らせる戸建て賃貸は常に人気があります。アパートに比べて供給数が少ないため、一度入居が決まれば、数年単位で長く住んでもらえる傾向にあります。

少額で始められる

数百万円の現金があれば購入できるため、銀行融資を使わずに（あるいは少額の借入で）スタートできる手軽さがあります。

高年収層にはおすすめできない「労働集約型」の罠

しかし、本業で高い収入を得ている多忙な方にとって、この手法は「最適解」と言えるでしょうか？ 築古戸建て投資には、数字には表れない「見えないコスト」が存在します。

クレームと修繕のデパート

築30年、40年の木造物件は、予期せぬトラブルの連続です。「雨漏りがした」「シロアリが出た」「給湯器が壊れた」「下水が詰まった」。こうした連絡が来るたびに、業者の手配や見積もりの精査、時には現地確認に追われることになります。

自分の「時給」を計算していますか？

高利回りを出すために「DIYでリフォーム費を節約する」という手法もよく語られます。しかし、普段お医者様や企業の管理職として活躍されている皆様の「時給」はいくらでしょうか？ 貴重な休日を潰して壁紙を張り替えたり、清掃に行ったりする時間をコスト換算してみてください。その労働を本業や家族との時間に充てた方が、トータルでの人生の質や収益性は高いのではないでしょうか。

築古戸建て投資は、「投資」というよりも、労働集約的な「事業（労働）」に近い側面が強いのです。

「融資期間」の壁。キャッシュフローと資産拡大の限界

もう一つ、資産形成の観点で致命的なのが「融資」の問題です。

法定耐用年数オーバーの壁

木造住宅の法定耐用年数は22年です。築古物件の多くはこの期間を過ぎているため、銀行からの融資期間は非常に短くなります（例えば5年～10年など）。 返済期間が短いと、月々の返済額が大きくなり、せっかくの高利回りでも手元のキャッシュフロー（手残り）はほとんど残りません。

規模拡大が難しい

「戸建てを1軒ずつ買い増していけばいい」と考えるかもしれませんが、耐用年数切れの物件ばかりを所有していると、金融機関からの評価（積算評価）が伸び悩みます。いざ「勝負物件（一棟マンションなど）」を買おうとした時に、「資産価値のない物件ばかり持っている」とみなされ、融資が通らなくなるリスク（バランスシートの毀損）があるのです。

参考記事： 【不動産投資の永遠のテーマ】新築 vs 中古、あなたに合うのはどっち？メリット・デメリットを徹底比較！

「時間」を味方につけるなら、管理を外注できる一棟投資へ

ご自身の貴重な時間を守り、かつ効率的に資産を拡大していくためには、どのような戦略をとるべきでしょうか。 高年収サラリーマンの方におすすめなのは、「仕組みで稼ぐ」一棟アパート投資です。

管理は完全アウトソーシング

新築や築浅の一棟アパートであれば、突発的な修繕リスクは極めて低くなります。また、賃貸管理会社に数%の手数料を払うだけで、入居者募集から家賃回収、クレーム対応まで全て任せることができます。 オーナーが行うのは、月に一度送られてくる送金明細のチェックと、重要な判断業務のみ。これこそが、本業に支障をきたさない「真の不労所得」への近道です。

長期融資によるレバレッジ効果

法定耐用年数が残っている（あるいは新築の）物件であれば、20年、30年といった長期融資が引けます。これにより月々の返済負担が減り、毎月確実なキャッシュフローを生み出すことが可能になります。

参考記事： なぜ富裕層は「一棟買い」を選ぶのか？不動産投資で大きな資産を築くアパート・マンション経営の魅力

まとめ：あなたのリソースは「時間」か「手間」か

築古戸建て投資は、「手間」と「時間」をかけられる人にとっては、高利回りを実現できる素晴らしい手法です。しかし、「時間がない」けれど「信用力（資金調達力）」がある方にとっては、その強みを活かせないフィールドかもしれません。

「利回り15%」という数字に飛びつく前に、一度立ち止まって考えてみてください。

「私は大家としてペンキを塗りたいのか？ それとも、資産家として経営を行いたいのか？」

もし後者であれば、あなたの属性を最大限に活かせる「一棟アパート投資」こそが、資産形成の最短ルートになるはずです。少しでも気になった方は、ぜひ一度リバイブルの無料個別相談をご利用ください。あなたの貴重な時間を奪うことなく、効率的に資産を最大化するプランをご提案いたします。