「不動産投資に興味はあるけれど、数千万円の借金をするのは怖い」
「まずは流動性の高いJ-REIT（リート）で、不動産市場の恩恵を受けたい」
株式と同じ感覚で売買でき、配当利回りも比較的高いJ-REIT。NISA（少額投資非課税制度）の対象にもなるため、資産運用のポートフォリオの一部として組み入れている方も多いのではないでしょうか。
確かにJ-REITは、少額から手軽に不動産オーナーの気分を味わえる優れた金融商品です。しかし、もしあなたが「安定した不労所得を作りたい」あるいは「相続税対策を兼ねて資産を残したい」と考えているなら、J-REITは必ずしもベストな選択ではありません。
なぜなら、J-REITは「不動産」という名前がついていますが、その実態は「株式投資」に限りなく近いからです。
この記事では、J-REITと実物不動産投資（特に一棟アパート）の違いを、高年収層が最も気にするべき「融資（レバレッジ）」と「税金」の観点から徹底比較します。
【この記事はこんな人におすすめ】
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【目次】
- 売りたい時にすぐ売れる。J-REITの「3つの強み」
- 違い①：価格変動リスク。J-REITは「相場」の影響をモロに受ける
- 違い②：レバレッジ効果。銀行はJ-REIT購入資金を貸してくれない
- 違い③：税金と相続。「紙の資産」にはない実物不動産の特権
- まとめ：資産の「守り」と「攻め」を使い分けよう
Contents
売りたい時にすぐ売れる。J-REITの「3つの強み」
まず、実物不動産にはないJ-REITならではの強みを見てみましょう。特に「流動性（換金のしやすさ）」においては、圧倒的にJ-REITが優れています。
1. ワンクリックで売買可能
実物不動産は、売却活動を始めてから現金化されるまで数ヶ月かかりますが、J-REITは証券市場が開いている時間であれば、スマホ一つで瞬時に売買が成立します。急に現金が必要になった時の対応力は抜群です。
2.プロによる分散投資
一つのREIT銘柄を購入するだけで、そのファンドが保有する数十～数百の物件（オフィスビル、ホテル、物流施設など）に間接的に投資することになります。個人では絶対に買えないような大型ビルへの投資効果を得られるのも魅力です。
3.少額からスタート
数万円～数十万円単位で購入できるため、手元の余裕資金で無理なく始めることができます。
違い①：価格変動リスク。J-REITは「相場」の影響をモロに受ける
しかし、「安定性」という面ではどうでしょうか。 J-REITの価格は、不動産市場の実態だけでなく、株式市場全体の雰囲気や、外国人投資家の動向に大きく左右されます。
資産価値が乱高下するリスク
例えば、「コロナショック」や「リーマンショック」のような金融危機が起きた際、実物の家賃収入はほとんど変わらないにもかかわらず、J-REITの価格だけが短期間で30%～50%も暴落することがあります。 「家賃収入で安定したい」と思って始めたのに、日々の価格変動にストレスを感じてしまうのは本末転倒です。
一方、実物不動産（アパート経営）の場合、景気が悪くなったからといって、入居者が明日すぐに退去するわけではありません。実体経済に基づいた、極めて安定した値動きが特徴です。
違い②：レバレッジ効果。銀行はJ-REIT購入資金を貸してくれない
資産形成のスピードを決定づけるのが「融資」の有無です。
「他人資本」を使えるのは実物だけ
銀行は、実物の土地や建物には喜んで融資（アパートローン）を出しますが、J-REITの購入資金として融資をしてくれることはまずありません。 つまり、J-REITはあくまで「手持ちの現金の範囲内」でしか増やせないのです。
- J-REIT（自己資金1,000万円）: 利回り4% → 年間収益 40万円
- 一棟アパート（自己資金1,000万円＋融資9,000万円）: 利回り4%（※諸経費考慮せず単純比較） → 年間収益 400万円（ここから返済）
返済後の手残り（キャッシュフロー）で見ても、レバレッジを効かせた実物不動産の方が、最終的な資産増加スピードは圧倒的に早くなります。あなたの「信用力」を現金化できるのは、実物投資だけの特権です。
参考記事： 【初心者必見】不動産投資の自己資金はいくら必要？レバレッジを効かせた一棟アパート・マンション投資成功の鍵
違い③：税金と相続。「紙の資産」にはない実物不動産の特権
最後に、高年収層や資産家にとって最も重要な「税金」の話です。
節税効果（損益通算）がない
J-REITの配当金は「配当所得」であり、給与所得との損益通算はできません。また、実物不動産のように「減価償却費」を経費計上して、会計上の赤字を作ることもできません。 高年収で所得税率が高い方にとって、実物不動産の「減価償却」による節税メリットが得られないのは大きな機会損失です。
相続税評価額の圧縮ができない
現金やJ-REIT（有価証券）を相続する場合、その時価（1億円なら1億円）に対してまるまる相続税がかかります。 しかし、実物不動産（土地・建物）の場合、相続税評価額は時価の2～3割程度まで下がることが一般的です（小規模宅地等の特例などを活用）。
「現金で1億円持っている」のと「1億円の不動産を持っている」のとでは、将来ご家族が支払う相続税に数千万円の差が出ることさえあるのです。
参考記事： なぜ不動産投資は節税につながるのか？資産を守る「減価償却」と「損益通算」の仕組みを解説
まとめ：資産の「守り」と「攻め」を使い分けよう
J-REIT（不動産投資信託）と実物不動産投資。名前は似ていますが、その性質は水と油ほど異なります。
- J-REIT: 流動性が高く、短期～中期の運用や、手元資金の分散先に最適。
- 実物不動産（一棟）: レバレッジを効かせた資産拡大、長期的な安定収入、そして相続を見据えた資産防衛に最適。
もしあなたが、日々の相場変動に惑わされず、「銀行の資金」と「税制のメリット」をフル活用して盤石な資産を築きたいとお考えなら、選ぶべきは実物の「一棟アパート」です。
「自分の属性だと、どれくらいの規模の物件が買えるのか？」
「J-REITから実物資産へ組み替えた場合、相続税はどれくらい下がるのか？」
具体的な数字を知りたい方は、ぜひリバイブルの個別相談をご活用ください。不動産投資のプロが、あなたの資産背景に合わせた最適なポートフォリオをご提案します。
※具体的な税務シミュレーションや節税効果の確認については、提携の税理士等と連携して対応、または専門家へのご相談を推奨しております。
