なぜ富裕層は「一棟買い」を選ぶのか？不動産投資で大きな資産を築くアパート・マンション経営の魅力

「資産運用」と聞いて、株式や投資信託を思い浮かべる方が多いかもしれません。
しかし、多くの富裕層が資産形成の核として活用しているのが、実は不動産投資、特に「一棟アパート・マンション投資」です。
「一棟買いなんて、自分には縁遠い話だ」と感じるでしょうか？
確かに、初期投資額は大きくなりますが、それを上回るほどの大きなメリットがあるからこそ、一棟投資は選ばれ続けています。この記事では、なぜ一棟アパート・マンション投資が大きな資産を築くための強力なエンジンとなるのか、その魅力と成功へのステップを初心者の方にも分かりやすく解説します。

目次

1. 「一棟アパート・マンション投資」とは？区分投資との違い
2. 資産形成を加速させる！一棟アパート・マンション投資の5つのメリット
3. 始める前に知っておくべきリスクと対策
4. 成功への第一歩！一棟投資の始め方3ステップ
5. まとめ

「一棟アパート・マンション投資」とは？区分投資との違い

不動産投資には、ここで比較する一棟・区分の他に、戸建て（一軒家）に投資する手法などもありますが、この記事では集合住宅における代表的な2つの投資手法に焦点を当てて解説します。

まず、不動産投資の基本から押さえましょう。不動産投資は、大きく「区分投資」と「一棟投資」に分けられます。

• 区分投資: マンションの一室など、建物の一部を所有して貸し出す手法。
• 一棟投資: アパートやマンションを建物一棟まるごと所有し、複数の部屋を貸し出す手法。

両者の違いを比較すると、一棟投資の特徴がより明確になります。

また、一棟投資の対象となるアパートとマンションには、主に構造の違いがあります。

• アパート: 主に木造（W造）や軽量鉄骨造（S造）。建築コストが比較的安く、高利回りを狙いやすい。
• マンション: 主に鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）や鉄筋コンクリート造（RC造）。頑丈で耐用年数が長く、担保評価も高くなりやすい。

どちらを選ぶかは、ご自身の資金額や投資戦略によって変わります。

資産形成を加速させる！一棟アパート・マンション投資の5つのメリット

では、なぜ富裕層は一棟投資を選ぶのでしょうか。それは、資産拡大のスピードと安定性を両立できる、他の投資にはない強力なメリットがあるからです。

メリット1：パワフルな収益力とキャッシュフロー

一棟投資最大の魅力は、複数の部屋からの家賃収入によるパワフルな収益力です。仮に1部屋が空室になっても、他の部屋が収入を支えてくれるため、収入がゼロになるリスクは極めて低くなります。毎月安定したキャッシュフローを生み出す「収益の柱」を複数持つことができるのです。これは、資産を効率的に増やしていく上で非常に大きなアドバンテージとなります。

メリット2：「土地」という不変の資産が手に入る

一棟投資は、建物だけでなく「土地」も所有できる点が区分投資との決定的な違いです。建物は年々劣化しますが、土地の価値は景気に左右されにくく、インフレにも強いという特性があります。万が一、建物が価値を失っても、土地という受け皿が残るため、資産価値がゼロになりにくいのです。将来的に建て替えや売却など、戦略の選択肢が広がる点も大きな強みです。

メリット3：資産価値を自分でコントロールできる「自由度」

区分マンションの場合、共用廊下の清掃や外壁の修繕などを自分の意思で行うことはできません。しかし、一棟投資ならオーナーはあなた一人。例えば、以下のような戦略を自分の裁量で実行できます。

• 外壁塗装やエントランスのデザインを変更して物件の魅力を高める
• 無料Wi-Fiや宅配ボックスなど、人気の設備を導入して家賃アップを狙う
• 空室をリノベーションして競合物件との差別化を図る

このように、自らの手で資産価値を能動的に高めていける「事業」としての面白さも、一棟投資ならではの魅力です。

メリット4：金融機関からの信頼を得やすい「事業性」

金融機関は、不動産投資への融資を「事業に対する融資」として審査します。その際、土地と建物の両方を担保にできる一棟投資は、区分投資に比べて担保評価額が高くなる傾向にあります。 収益性や事業計画がしっかりしていれば、「安定した収益が見込める事業」として評価され、高額な融資を受けやすくなります。この「レバレッジ効果」を最大限に活用できる点が、資産形成のスピードを加速させます。

メリット5：税務上のメリットを享受しやすい

不動産投資では、建物の購入費用を「減価償却費」として毎年経費計上できます。一棟投資は建物全体の金額が大きいため、この減価償却費も大きくなります。これにより、帳簿上の利益を圧縮し、所得税や住民税を抑える効果が期待できます。特に高所得者層にとって、この節税効果は大きなメリットと感じられるでしょう。 ※税金の詳細は、必ず税理士などの専門家にご相談ください。

始める前に知っておくべきリスクと対策

もちろん、メリットばかりではありません。大きなリターンを狙うには、相応のリスクを理解し、対策を講じることが不可欠です。

• リスク1：初期投資額が大きい
  • 対策：自己資金を計画的に準備すると共に、複数の金融機関に融資の相談を行いましょう。まずは自身の属性でどのくらいの融資が受けられるのか把握することが第一歩です。
• リスク2：建物の維持管理コスト
  • 対策：購入前に長期修繕計画を確認・策定し、計画的に修繕費を積み立てていきましょう。また、日々の管理業務は信頼できる管理会社に委託することで、手間とリスクを大幅に軽減できます。
• リスク3：流動性リスク（売却しにくい場合がある）
  • 対策：価格が高い分、区分マンションより買い手が見つかりにくい場合があります。だからこそ、購入時に「売りやすさ」も意識することが重要です。将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアか、資産価値が落ちにくい土地か、という視点で物件を選びましょう。

成功への第一歩！一棟投資の始め方3ステップ

「自分にもできるかもしれない」と感じていただけたでしょうか。最後に、一棟投資を始めるための具体的なステップをご紹介します。

ステップ1：情報収集と学習で「判断の軸」を持つ

まずは、書籍やセミナー、信頼できる不動産会社のウェブサイト（本メディアなど）を活用して、基本的な知識を身につけましょう。「利回り」「積算価格」「稼働率」といった重要な指標の意味を理解することが、良い物件を見抜くための第一歩です。

ステップ2：明確な資金計画と目標設定

ご自身の自己資金額や年収を把握し、「毎月いくらのキャッシュフローが欲しいのか」「何年で資産をいくらにしたいのか」といった目標を具体的に設定します。その上で、金融機関に融資の事前相談を行い、借入可能額の目安を把握しておくと、その後の物件探しがスムーズに進みます。

ステップ3：成功を左右する「パートナー選び」

不動産投資の成功は、信頼できる不動産会社というパートナーを見つけられるかにかかっていると言っても過言ではありません。一棟投資の実績が豊富で、物件の紹介だけでなく、融資付けのサポートから購入後の賃貸管理、出口戦略まで、長期的な視点で相談に乗ってくれる会社を選びましょう。

まとめ

一棟アパート・マンション投資は、

• 複数の家賃収入による高い収益性
• 土地という価値の揺るぎない資産
• 運営の自由度の高さと事業としての面白さ
• 金融機関からの高い評価

といった数多くのメリットを享受できる、非常に魅力的な資産運用手法です。
もちろん、相応のリスクは存在しますが、正しい知識を身につけ、信頼できるパートナーと共に計画的に進めることで、そのリスクは十分にコントロール可能です。
富裕層が「一棟買い」を選ぶのは、それが単なる投資ではなく、資産を育て、守り、そして大きく飛躍させるための最も合理的でパワフルな手段であることを知っているからです。
この記事が、あなたの資産形成の新たな一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。