「用途地域」
普段生活をしていて、この言葉を耳にしたり目にしたりする機会はあまりないのかと思われます。ですが、たとえば家を建てたい。とか、投資用のアパートを建てたいと思ったとき、この「用途地域」の理解は必須となります。では、それはなぜか。そもそも「用途地域」とは何か説明していきましょう。
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そもそも用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法に定められる地域地区のひとつで「計画的な市街地を形成するために用途に応じて定められる13の地域のこと」を言います。この用途地域が定められることにより、その土地に建てることができる建物の用途や規模に制限が加わります。
なんで用途地域を区別するの？
では、なぜ用途地域を定めて区別するのでしょう。これは市町村が、街の利便性を図り、かつそこに住まう人々の住環境を守るためなのです。もし、この用途地域を定めていない場合、例えば、住居のすぐ横に汚染物質が排出される工場が建ってしまうということが起こるかもしれません。そうなれば当然のように、騒音や公害などの問題が起きてしまいます。また、いたるところに統一感のない用途の建物が乱立していた場合、その土地土地に対して目的を持った人の移動や交通そのものの利便性が損なわれるなど、経済的にもデメリットが多くなります。そして、街の景観の統一感も損なわれてしまいます。
逆に言えば、この用途地域を定めることで街の景観を保つことや都市の統一感、利便性が上昇することにより、私たちの生活が豊かになります。
用途地域はどういうのがあるの？
上記のような理由から用途地域は13種類にわけられていますが、どういったものがあるのでしょうか。これは主に3つに分けられます。「住居系」・「商業系」・「工業系」の3種です。さらに、その3種から中でも「住居系」は8種、「商業系」は2種、「工業系」は3種で計13種です。それぞれどういった特徴があるのか紹介します。
住居系
①「第一種低層住居専用地域」とは、主に戸建てや2階建てのアパートなど、低層住宅が向く土地です。高さが10ｍや12ｍに制限されているため日当たりなどは気にせずに、建築可能です。閑静な住宅街向きと言えます。
②「第二種低層住居専用地域」とは、第一種低層住居専用地域よりやや規制が緩和された地域です。高さの制限は同様ですが、コンビニなど一部制限されていた店舗が可能となります。閑静さを持ちつつ、利便性を図ることも可能です。
③「第一種中高層住居専用地域」とは、高さ制限がなくなるため3階以上の建物を建てることが可能となります。ただ、10階建てなどの高層マンションを建てることは難しく5階建て前後の建物が主となります。また、商業施設も中規模のものなら可能なので飲食店やスーパーが可能となります。
④「第二種中高層住居専用地域」とは、第一種中高層住居専用地域より規制が緩和されるため、規模感は変わらないものの事務所などの施設やさらに広い商業施設の建設が可能です。生活利便性ははるかに高くなります。
⑤「第一種住居地域」とは、住居の環境を守るための地域です。商業施設やホテルも建築可能となります。賑やかな場所になるため生活の利便性が高い地域となります。
⑥「第二種住居地域」とは、主に住居の環境を守るための地域です。第一種住居地域に比べて、商業施設のほかカラオケやパチンコなどの遊興施設や娯楽施設の建築が可能です。繁華街などに向いたエリアとなります。
⑦「準住居地域」とは、街道沿いに指定される地域です。主に国道や幹線道路沿いに指定されることから自動車の整備工場や倉庫などの建設が可能となります。幅員の広い道路に指定されることから比較的高い建築物を建てることも可能であるため、分譲マンションが多い地域でもあります。
⑧「田園住居地域」とは、農業とのバランスを図り環境を守るための地域です。制限自体は第一種低層住居専用地域とはあまり変わりないです。ただ、農産物の直売所や農家の営むレストランなどは建築可能です。
商業系
①「近隣商業地域」」とは、周辺住民が日頃買い物に来るような場所に指定される地域です。住宅や店舗はもちろんのこと小規模であれば工場も建設可能です。生活利便性だけで言えば高い地域ですが、騒音や車の往来が激しい地域です。
②「商業地域」とは、近隣商業施設より規制が緩和され、大規模な商業施設や高層タワーマンションなどが集まる地域です。風俗施設や小規模な工場も建設可能となり、主に主要駅やターミナル駅周辺で指定されることが多いです。
工業系
①「準工業地域」とは、主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性がある工場や環境悪化の恐れがある工場は建築できませんが、中層のアパート・マンションは建築可能です。生活の利便性だけでなく通勤の利便性も図れる地域です。
②「工業地域」とは、どんな工場もたてられます。湾岸地域などに指定されることが多く、ホテルや映画館など一定の商業施設が建築を制限されますが、住宅は建築可能なため主に高層マンションが立地します。
③「工業専用地域」とは、工業のための地域です。13種ある用途地域のうち、唯一住宅を建築することができない地域です。
以上13種の説明でした。 詳細については下記「用途地域による用途制限の概要」で確認できますので参考にしてみてください。発行元：東京都市整備局https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf
建物を建てる時に気を付けるべきポイント
以上のように多岐にわたって説明してきましたが、私たちは何に気を付けるべきなのでしょうか。答えは、「建てたい建物が、その土地に合致するかどうか」です。例えばマイホームを建てたいとなったときに買った土地が実は工業専用地域であれば“建てられない”といったことがおきます。一方で生活に不自由のない暮らしをしたいのに第一種低層住居専用地域に住んでは、周辺にコンビニも少なく、商業施設もないことから、思い描いた生活とはかけ離れてしまいます。また建築物の大きさや形状も地域によっては、自分が思い描いた建物を建築できない可能性があるので気を付けましょう。
まとめ
「用途地域」という言葉は、実はあまり聞きなれない言葉でも私たちの生活に密接に関わっています。普段何不自由なく快適な社会生活を送ることができているのも、このような規制、もしくは配慮があるからなのです。ぜひ一度自身の住まいの地域がどの用途地域なのか調べてみてはいかがでしょう。意外かもしれませんが、市区町村のホームページから検索可能です。
自身の思い描くマイホームのイメージに少しでも近づけるためにも、用途地域の確認は必須ですので、気を付けましょう！弊社のような不動産開発をおこなう企業も、この用途地域に沿って適切な開発を行っているのです。
