現物不動産投資について詳しく理解しよう！

そもそも現物不動産投資って？

→実際に有形物（土地建物）に対して行う投資のことをいいます。土地や建物といっても多様な種類があります！種類については下記で説明していきます。

現物不動産の種類とは？

実際に有形物（土地や建物）に対して行う投資のことをいいます。土地や建物といっても多様な種類があります！種類については下記で説明していきます。

【区分】・【一棟】・【土地】

まず、それぞれの特徴を理解しましょう。

上記のことを踏まえ、それぞれのメリット・デメリットをおさえましょう。

区分投資

区分投資とは一棟の建物の一部屋やオフィスや店舗ビルなどのワンフロアを購入（所有）し、第三者へ賃貸し、賃料収入を得ることを目的とした投資のことを指します。物件は「居住を目的としたマンション」と「事業を目的とした事務所や店舗」に分類されますが、主に居住用の区分マンションを指すことが多くなっています。

≪メリット≫

1. 借入が少ない⇒一棟に比べて購入金額も低いため自己資金が少なくても購入しやすい
2. 維持管理の手間がかからない⇒多くの物件では管理費や修繕費によって管理会社が主導で維持管理を行うため、費用は掛かるが所有者の手間はかからない物件がおおい
3. 一棟投資に比べて物件数が豊富⇒投資用のマンションを開発する会社が多いため、新築の供給数が多い。単身者向けに限らず、ファミリータイプの分譲マンションを購入して貸出すこともエリアによって有効な投資となることも

≪デメリット≫

1. 空室リスクが高い⇒一部屋のみ所有する区分投資では、空室の期間は収入はゼロになるためローンの返済や管理費の支出を自費でまかなう必要がある
2. 利回りが低い物件が多い⇒貸し出し面積のわりに管理費や修繕費、固定資産税が割高のため、比較的利回りが低くなりがち
3. 利回りを上げる手段が少ない⇒一棟物件の規約等により借り手側の使用用途に制約が多く、活用の幅が制限されることから利回りを上げにくい

一棟投資

アパートやマンション・戸建てなど住宅系をはじめ、商業ビルなどの一棟全体を購入（所有）し、第三者へ賃貸することで、家賃収入を得る投資のことを指します。比較的小さい投資から大規模な投資までおこなうことができます。

≪メリット≫

1. レバレッジ効果（借入投資効果が大きい）⇨融資を受けることで自己資金以上の投資ができる
2. キャッシュフローが見込める⇨区分に比べ収入の分母が多い
3. リスク分散ができる⇨空室あっても他の部屋でカバーが可能
4. 資産価値が落ちにくい⇨建物の価値にくらべて土地の価値は落ちにくい
5. 出口戦略がとりやすい⇨転売・建替え・解体土地売りなどが可能
6. 節税対策に向いている⇨現金や株式の時価評価に比べ、不動産は評価額が低い

≪デメリット≫

1. 自己資金の額が大きくなりやすい⇨融資を受ける場合でも物件価格の約2割ほど準備が必要
2. 金額が高額（借入もおおくなる）⇨物件の価格が高いため
3. 物件供給量が少ない⇨区分マンションに比べ、開発会社が少ない
4. 良い物件が出にくい⇨エリアや構造等の希望条件を絞るとなおさら物件が少ない
5. 管理コストがかかる⇨自分で管理するには手間がかかるため管理会社へ委託することが多く、管理の手間はなくなるが、管理会社に委託するため費用がかかる
6. 建物メンテナンスも必要⇨年数が経つにつれ修繕費等がかかる

土地投資

土地に対しての投資とはイメージが持ちにくいと思います。土地の上に建っている建物を貸す場合と違ってあらゆる選択肢があり、制限がありません。土地のまま自分でパーキング運営やトランクルーム事業もできますし、事業用の借地として運営会社などの第三者へ賃貸することもできます。このように事業用で貸し出すことが多くなるのも特徴の一つと言えます。

≪メリット≫

1. 初期費用が抑えられるパーキングであればアルファルトの舗装と設備のみで運用が可能
2. 用途の転用がしやすい⇨パーキング・コンテナならすぐ取壊しが可能
3. 短期間での投資も可能⇨将来的に建築を考えていてもその間のつなぎとして運用が可能
4. 建築に不向きな土地でも収益が見込める⇨狭小の土地や地形が悪くても運用が可能
5. 管理が楽⇨賃貸経営に比べ、管理する手間がすくない

≪デメリット≫

1. 節税には不向き⇨建物がある土地と比べると評価額が高い
2. 立地次第⇨場所が悪い・供給過多だと収益見込みが薄い

何から始めるのがいいのか？

一般的には、地方の比較的安い一棟戸建の再生物件や都心の区分マンション投資でいくつかの資産をつくり、その後に新築の一棟アパート・マンション投資や土地投資へ移行される方が多いのではないでしょうか。区分投資が好まない方は、駐車場経営はいかがでしょうか。土地の見極めが必要ですが土地があれば手軽に始められる投資のひとつであり、初心者向きとも言えます。駐車場であれば用途変更も柔軟に対応ができるため、駐車場経営と並行して自己資産を増やし、将来的にアパート等を建築して賃貸経営は始めるのもひとつの手ではないでしょうか。ただし、駐車場経営も立地勝負といった点もありますので、土地を購入してはじめようと考えている場合は、専門家に相談してからが良いでしょう。

まとめ　

今回は現物不動産投資の種類と特徴についてまとめましたが参考になりましたでしょうか？

それぞれのメリット・デメリットをしっかり理解した後は、“いつ・どうやって投資をするか”金融機関からの借り入れできる金額もふまえて、ご自身の投資戦略を立てることがとても重要です。そして、実際の物件選びはとても難しいのが現状です。とくに失敗をしたくない方は、投資戦略から一緒に考えてくれる不動産開発会社や販売会社を訪ねてみると良いでしょう。経験豊かな専門家がアドバイスしてくれるはずです。