不動産投資の「種類」を徹底比較。区分・一棟・戸建て…高年収サラリーマンが選ぶべき「投資手法」の最適解

「不動産投資を始めようと決意はしたが、選択肢が多すぎて何を選べばいいのか分からない」
「ワンルームマンション投資の営業電話はよく来るが、それだけで本当に資産が増えるのだろうか？」

年収1,000万円を超え、医師や外資系企業で多忙な日々を送るあなたにとって、投資に避ける時間は限られています。しかし、将来のために資産拡大のスピードは緩めたくない。そんなジレンマを抱えていらっしゃるのではないでしょうか。

不動産投資には、「区分マンション」「一棟アパート」「戸建て」、さらには「J-REIT」など、無数の手法が存在します。しかし、あなたの属性（高い信用力）と目的（効率的な資産拡大）に合致する「正解」は、実は限られています。

この記事では、主要な投資手法を一覧表で比較し、なぜ手軽な「区分」や高利回りの「中古」ではなく、「新築一棟投資」が高年収サラリーマンにとっての最適解となるのか、そのロジックを解説します。

この記事を読めば、迷いが晴れ、自信を持って具体的な物件選びへと進むことができるでしょう。

不動産投資の全体像をおさらいしたい方へ
不動産投資の基本的な仕組みや、高年収サラリーマンならではのメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

リンク：高年収サラリーマンのための不動産投資入門。信用力を資産に変える「仕組み」と3つのメリット

【目次】

1. 徹底比較！不動産投資の「種類」と特徴一覧表
2. 手軽だが拡大スピードが遅い？「区分マンション」の限界
3. 高利回りの罠。「中古一棟アパート」が多忙な人に向かない理由
4. 結論：高年収サラリーマンの最適解は「新築一棟投資」にある
5. まとめ：あなたの「信用力」を活かせるステージを選ぼう

徹底比較！不動産投資の「種類」と特徴一覧表

まずは、代表的な不動産投資の種類と、それぞれの特徴（メリット・デメリット）を俯瞰してみましょう。サラリーマンにおすすめの投資手法はどれか、比較表で整理しました。

ご覧の通り、それぞれ一長一短があります。

「J-REIT」や「不動産クラウドファンディング」は手軽ですが、レバレッジ（融資）が効かないため、資産形成のスピードはどうしても遅くなります。

本格的な資産形成を目指すあなたが検討すべきは、現物不動産である「区分マンション」か「一棟アパート（新築・中古）」のいずれかになるでしょう。

手軽だが拡大スピードが遅い？「区分マンション」の限界

「まずは手軽にワンルームから始めませんか？」 こうした営業を受けたことがある方も多いでしょう。確かに、区分マンション投資は少額から始められ、都心の一等地を持てるというメリットがあります。

しかし、年収1,000万円以上の高属性の方が「資産規模の拡大」を目指す場合、区分マンションだけではスピード不足に陥る傾向があります。

• 積算評価が伸びにくい: マンションの一室は土地の持ち分が少なく、銀行からの資産評価（積算価格）が伸びにくい傾向があります。
• キャッシュフローが出にくい: 管理費や修繕積立金が毎月かかるため、家賃収入からローンを引くと、手残りが月数千円、あるいはマイナスになるケースも少なくありません。

「節税」や「年金代わり」としては機能しますが、「本業以外の太い収益の柱を作る」という目的においては、次のステップである「一棟投資」を視野に入れる必要があります。

高利回りの罠。「中古一棟アパート」が多忙な人に向かない理由

では、利回りが高い「中古の一棟アパート」はどうでしょうか？ 表面利回りが10%を超えるような物件は魅力的ですが、多忙な高年収サラリーマンにとっては、以下の2つのリスクが大きな壁となります。

1. 融資期間が短く、キャッシュフローが悪化しやすい

中古物件は法定耐用年数の残りが少ないため、銀行からの融資期間が短くなる傾向があります。 返済期間が短いと、月々の返済額が大きくなり、いくら利回りが高くても手元のキャッシュフローが残らない（あるいはマイナスになる）という現象が起きます。

2. 突発的な修繕リスク（管理の手間）

中古物件は、購入直後に給湯器が壊れたり、雨漏りが見つかったりと、予期せぬトラブルがつきものです。 「本業の会議中に管理会社から修繕の電話がかかってくる」……これでは、本業に支障が出てしまいます。

結論：高年収サラリーマンの最適解は「新築一棟投資」にある

区分マンションの「拡大スピードの遅さ」、中古一棟の「手間とリスク」。 これらを解消し、高年収サラリーマンの強みを最大限に活かせるのが、「新築一棟投資」です。

なぜ、これが最適解と言えるのか。3つの理由を解説します。

1. 「融資の引きやすさ」でキャッシュフローを安定させる

新築物件の最大の強みは、「法定耐用年数（木造22年、RC47年）をフルに使って長期融資が引ける」ことです。

返済期間を長く設定できれば、月々の返済額を抑えられます。その結果、中古に比べて表面利回りが低くても、毎月の手残り（キャッシュフロー）は新築の方が多くなるケースが多々あるのです。 これは、金融機関からの信用力が高いあなただからこそ使える戦略です。金融機関によっては30年以上の長期間融資を行っている場合もあります。

2. 「管理の手間」を極限まで減らす

新築であれば、設備も新品であり、当面の間は大規模な修繕が発生するリスクは極めて低くなります。 また、最新の設備は入居者にも人気があり、空室リスクも抑えられます。

良い物件であれば「買ってから10年間はほとんど手がかからない」。これは、本業で多忙な方にとって、金銭的なリターン以上に重要な価値ではないでしょうか。

3. レバレッジ効果で「資産拡大スピード」を最大化する

一棟投資は、数千万円～億円単位の資産を一気に動かします。 区分マンションを1室ずつ買い増していくよりも、はるかに速いスピードで資産規模を拡大できます。

また、土地の価値が残るため、将来的な売却（出口戦略）においても、資産価値がゼロになることはありません。

一棟投資の魅力について
富裕層が一棟買いを選ぶ理由については、別の記事でも詳しく解説しています。

リンク：なぜ富裕層は「一棟買い」を選ぶのか？不動産投資で大きな資産を築くアパート・マンション経営の魅力

まとめ：あなたの「信用力」を活かせるステージを選ぼう

今回は、不動産投資の種類を比較し、高年収サラリーマンへの最適解について解説しました。

• 区分マンション: 手軽だが、資産拡大には時間がかかる。
• 中古一棟: 利回りは高いが、修繕リスクと融資期間の短さがネック。
• 新築一棟: 長期融資による安定したキャッシュフローと、管理の手間の少なさが、高属性のサラリーマンにベストマッチする。

あなたの高い「年収」と「社会的信用」は、新築一棟投資というステージでこそ、最大のパフォーマンスを発揮します。 「リスクを抑えつつ、最短距離で資産を築きたい」とお考えであれば、ぜひ新築一棟投資という選択肢を検討してみてください。

「自分の年収で、どのくらいの規模の新築物件が買えるのか？」
「具体的な収支シミュレーションを見てみたい」

そうお考えの方は、ぜひ一度弊社の個別相談をご活用ください。あなたの資産背景に合わせた、最適なプランをご提案いたします。

※融資条件や税務に関する詳細は、金融機関や税理士等の専門家にご確認ください。