不動産投資の選び方において重要な用途地域とは？13種類の建築制限が与える影響を解説

物件の利回りとリスクの境界線を決定づける土地のルール、それが「用途地域」です。
現在の姿だけでなく、将来の周辺環境の変化（隣地リスク）を予測・コントロールするために、用途地域の理解は欠かせません。
本記事では、13種類ある用途地域の投資特性を客観的に解説。
手堅いインカムゲインを狙うべき地域と、高利回りを追求できる地域の本質的な違いを紐解きます。

目次

1. 用途地域から考える不動産投資の物件選び方
2. 13種類の用途地域が持つ投資特性の境界線
3. 一棟アパートの用途地域による違いとリスク管理

用途地域から考える不動産投資の物件選び方

不動産投資において物件の価値や将来性を評価する際、立地や駅からの距離、現在の利回りに目が向きがちですが、それらと同等以上に重要なのが用途地域の確認です。用途地域は、その土地にどのような目的の建物を、どれくらいの規模で建てることができるかを定めた法的な枠組みであり、投資の持続可能性を大きく左右します。

都市計画が不動産に与える影響とは

日本国内の土地は、都市計画法という法律に基づいて、計画的な街づくりが進められています。無秩序な開発を防ぎ、住民が快適に暮らし、商業や工業が効率的に営まれるように、街をいくつかのエリアに区切る仕組みが都市計画です。この都市計画の中で、さらに細かく制限を設けているのが用途地域です。

都市計画が不動産に与える影響は非常に大きく、用途地域の指定によって、その土地の性格や将来の街づくりの方向性がほぼ決定されます。例えば、閑静な住宅街として指定されたエリアに、突然騒音を放つ工場や、深夜まで営業する大規模な娯楽施設が建つことはありません。これは住民の住環境が守られるというメリットであると同時に、不動産投資の観点からは「将来にわたって賃貸需要が損なわれにくい」という安定性を意味します。

逆に、商業を活性化させるエリアとして指定されていれば、大型の商業ビルや高層の賃貸物件の建築が可能になり、限られた土地からより多くの収益を生み出すことが可能となります。このように、都市計画および用途地域は、不動産の現在の価値だけでなく、将来的な資産価値の維持や下落リスクに直接的な影響を及ぼす要素となっています。

容積率と建ぺい率が左右する投資の収益性

用途地域を理解する上で、切っても切り離せないのが建ぺい率と容積率という2つの建築制限です。これらは、その土地に対して建築可能な建物の大きさを制限する指標であり、不動産投資の収益性や利回りの水準を決定づける主要な要因となります。

• 建ぺい率： 敷地面積に対する建築面積の割合。
  ※建築面積とは、建物を真上から見たときの面積を指します。
• 容積率： 敷地面積に対する延床面積の割合。
  ※延床面積とは、建物のすべての階の床面積を合計した面積を指します。

例えば、100平方メートルの土地があり、建ぺい率が60％、容積率が200％と指定されている場合、建物の1階部分の面積は最大で60平方メートルまで、全階数の床面積の合計は最大で200平方メートルまで建築可能ということになります。この場合、3階建てなどの建物を建てることが視野に入ります。

これらの制限は、用途地域ごとに上限が細かく定められています。一般的に、住環境を守ることが優先される地域では建ぺい率や容積率が低く設定され、商業活動が優先される地域では高く設定される傾向があります。

容積率が高い地域では、同じ敷地面積であっても、より多くの階数を備えた一棟マンションなどの建築が可能となります。戸数を多く確保できるため、土地の利用効率が高まり、総投資額に対する収益の割合、すなわち利回りを高めやすくなるという利点があります。

一方で、容積率が低い地域では、建てられる建物の規模が制限されるため、部屋数を多く確保することが難しく、初期の利回りは相対的に低く抑えられがちです。しかし、これは敷地周辺にゆとりが生まれ、良好な日当たりや風通しが確保されることを意味しており、居住用不動産としての魅力、つまり長期的な客付けのしやすさという形で投資成果に貢献します。投資家は、これらの制限がもたらす収益性と安定性のバランスを、自身の投資目的や保有しているポートフォリオの状況に合わせて見極める必要があります。

13種類の用途地域が持つ投資特性の境界線

用途地域は、大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つのグループに分類され、現在は計13種類が存在します。それぞれの地域によって、建てられる建物の種類や高さ、規模に関する規制が大きく異なるため、それぞれの投資特性を正確に把握しておくことが求められます。

住居専用地域における安定性と収益のバランス

住居系地域、特に第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域といったエリアは、13種類の中で最も住環境の保護に対する規制が厳しい地域です。建物の高さが一般的に10メートルまたは12メートル以下に制限され、容積率も低く設定されているため、高いビルや中高層のマンションを建てることはできません。

この地域における不動産投資の特性は、利回りの控えめさと、客付けおよび資産価値の長期的な安定性にあります。容積率の制限から、建築できるのは木造や軽量鉄骨造の低層の一棟アパートや戸建て賃貸が中心となります。戸数が制限されるため、購入当初の大きな利回りを期待するのは難しい傾向があります。

しかし、その制限の厳しさこそが、将来にわたって良好な住環境が守られるという強固な防衛策となります。隣地に突然高いマンションが建って日当たりが一変したり、騒音を発生させる施設ができて周辺環境が変化したりするリスクが低いため、ファミリー層をはじめとする長期入居を希望する入居者からの支持を得やすいというメリットがあります。本業が忙しく、賃貸管理の手間を抑えたい投資家にとって、入居期間が長く空室リスクを抑えられる住居専用地域は、堅実な手元キャッシュフローを築くための一つの選択肢となり得ます。

一方で、第一種中高層住居専用地域や第二種中高層住居専用地域になると、高さ制限が緩和され、3階建てや4階建て以上のRC造（鉄筋コンクリート造）の一棟マンションの建築が可能になります。一定の住環境の良さを維持しつつ、容積率の向上によって部屋数を増やせるため、収益性と安定性のバランスが取れた地域として、レバレッジを効かせた資産拡大を目指すフェーズに適しています。

商業地域がもたらす高容積率と隣地リスク

商業地域や近隣商業地域は、街の中心部や駅周辺に指定されることが多く、店舗や事務所、銀行、娯楽施設などの利便施設が集積するエリアです。これらの地域では、住居系地域のような厳しい高さ制限や日影規制（周囲の日照を確保するための建築制限）が大幅に緩和されており、容積率が非常に高く設定されていることが最大の特徴です。

不動産投資における商業地域の特性は、土地の高度利用による高い収益の可能性と、それに伴う周辺環境の不確実性（隣地リスク）です。高い容積率を活かして、狭い敷地であっても高層の一棟マンションや、店舗・事務所を併設した複合型物件を建築することができます。駅からのアクセスが良好なケースが多く、単身者や利便性を最優先する層からの賃貸需要が非常に強いため、高い家賃設定が可能になり、高利回りを追求しやすいというメリットがあります。既存物件の客付け力に不満を持つオーナーが、より需要の強いエリアへの買い替えや、資産の組み換えを検討する際の有力な候補となります。

しかし、その高い自由度は隣地リスクという裏返しの一面を持っています。商業地域では、自らの物件が高層化できるのと同様に、隣の土地にも同じ、あるいはそれ以上の高さのビルが建つ可能性が常に存在します。現在は南向きで日当たりが良い物件であっても、数年後に隣地が売却され、目の前に高層ビルが建設されて日照や眺望が完全に遮断されるといった事態が起こり得ます。さらに、カラオケ店や飲食店、パチンコ店といった深夜まで営業する店舗や嫌悪施設が至近距離に出店する可能性もあります。

このような周辺環境の変化は、居住者の快適性を損ない、将来的な退去率の増加や家賃減額交渉、さらには売却時の査定価格の下落につながるリスクを内包しています。商業地域での投資は、高い利回りというメリットを得られる一方で、こうした環境変化のリスクを許容し、適切に管理していく経営者としての視点が求められます。

工業地域系やその他地域の投資判断

工業系の地域には準工業地域、工業地域、工業専用地域の3種類があります。このうち工業専用地域は、どんな住宅も建てることが法律で禁止されているため、不動産投資の対象からは除外されます。

投資対象として検討されることが多いのは準工業地域です。準工業地域は、主に軽工業の工場やサービス施設が集まるエリアですが、住宅やマンションの建築も認められています。商業地域ほどではありませんが容積率が比較的高く設定されており、土地の価格が住居系や商業系に比べて比較的安価に据え置かれているケースがあるため、コストパフォーマンスの高い物件、あるいは広めの敷地を活かした大規模な一棟アパートなどの投資対象として選ばれることがあります。

ただし、周囲に稼働中の工場や町工場が存在する場合、騒音や振動、臭気、大型車両の往来といった住環境におけるマイナス要因が存在することが多いため、ターゲットとなる入居者の属性を明確にした上での客付け戦略が必要です。

このように、どの用途地域が絶対的に優れているということはなく、それぞれの地域に一長一短が存在します。手堅いキャッシュフローと長期安定を望むなら住居専用地域、高い利回りと積極的な資産拡大を狙うなら商業地域や準工業地域というように、自身の投資フェーズやリスク許容度、割ける時間的制約に応じた使い分けが基本スタンスとなります。

一棟アパートの用途地域による違いとリスク管理

具体的な投資物件として一棟アパートや一棟マンションを検討する際、それらがどの用途地域に立地しているかによって、運用中のリスク管理や将来の出口戦略は大きく変化します。ここでは、用途地域がもたらす違いをさらに深く掘り下げ、リスクを最小化するための視点を解説します。

一棟アパートにおける用途地域の違いと投資戦略

同じ木造や軽量鉄骨造の一棟アパートであっても、それが第一種低層住居専用地域に建っているのか、あるいは商業地域や準工業地域に建っているのかによって、その物件が持つ投資の性質や将来性は全く異なります。この違いを理解することは、投資の不確実性をコントロールする上で不可欠です。

第一種低層住居専用地域に建つ一棟アパートの場合、周囲も同じような低層の住宅やアパートばかりであるため、街並み全体に統一感があり、日当たりや風通しが将来にわたって損なわれる可能性は低い傾向にあります。建物自体の耐用年数が経過していっても、住環境の良さという立地そのものの価値が維持されやすいため、中古物件として売却する際も、実需層や、同じく安定経営を望む投資家層へのアプローチがしやすく、大幅な価格下落が起きにくいという特徴があります。

一方、商業地域や準工業地域に建つ一棟アパートの場合、現在は周囲が空き地や低層の建物であっても、将来的に周囲が中高層のマンションやオフィスビル、商業施設に囲まれてしまうリスクがあります。アパート自体が低層であるため、隣に高い建物が建つと、日照や視線などの面でダイレクトに悪影響を受けやすく、客付けが難しくなるケースがあります。

しかし、商業地域に建つアパートには別の見方も存在します。それは土地そのものが持つ潜在的な容積率が高いという点です。アパートとしては2階建てしか建てていなくても、土地のルール上は10階建てのマンションが建てられる容積率が設定されている場合、将来的にその物件を売却する際、解体して高層マンションを建てたい開発業者などに対して、土地値を高く評価されて売却できる可能性が生じます。

すなわち、同じ一棟アパートであっても、用途地域の違いによって以下のような戦略の使い分けが成り立ちます。

• 住居専用地域のアパート： 建物と住環境の良さを活かし、長期的なインカムゲイン（物件の賃貸運用によって得られる継続的な賃料収入による利益）を堅実に積み上げる戦略。
• 商業地域のアパート： 運用中の隣地リスクを注視しつつ、将来的な土地の高度利用価値を見据えた、売却益重視、あるいは将来の建て替えを見据えた戦略。

自身の保有資産の状況や、投資にかけられる時間、次のステップへ向けたロードマップに照らし合わせて、どちらの特性が合致しているかを判断することが極めて重要です。

将来の隣地リスクを予測する経営者目線

多くの投資家は、物件を購入する際に現在の姿を入念にチェックします。現地に足を運び、日当たりが良いか、周辺に嫌悪施設がないか、入居者が快適に過ごせそうかを確認することは基本です。しかし、プロの投資家や経営者目線を持つオーナーは、現在の姿を見るためだけに用途地域を確認するのではありません。将来、この隣の土地に何が建つ可能性があるかという、未来の環境変化のリスクを予測し、コントロールするために用途地域を活用します。

例えば、購入を検討している一棟アパートの南側が、現在は平屋の戸建てや平置きの駐車場だったとします。一見すると日当たりが抜群で、非常に魅力的な物件に見えるでしょう。しかし、その土地の用途地域が商業地域や第一種住居地域であった場合、その南側の土地が売却された瞬間に、数階建てのマンションや商業ビルが建築される可能性が高まる傾向にあります。駐車場や古民家は、開発業者にとって最も土地をまとめやすく、新しい建物を建てやすい対象だからです。

もし用途地域を確認せず、今の日当たりが良いからという理由だけで購入してしまうと、数年後に目の前に大きなビルが立ちふさがり、家賃設定の見直しを迫られ、収支計画に影響を及ぼす可能性があります。

逆に、その物件の用途地域が第一種低層住居専用地域であれば、仮に南側の土地が売却されて新しい建物が建ったとしても、高さは10メートル程度に制限され、北側斜線制限（北側の隣地の日照を遮らないための建築制限）なども適用されるため、極端に日当たりが遮られるような事態は回避しやすくなります。
※斜線制限とは、建築物の高さを制限することで、隣地の日照や通風を確保するための法的な規制です。

このように、用途地域を把握することは、周辺環境という自分ではコントロールできない不確実性に対し、法的な網をかけることでリスクの最大値を予測し、許容範囲内に収めるための最大の防衛策となるのです。

賃貸需要と街づくりの方向性を見極める

用途地域は、単なる建築のルールにとどまらず、自治体がそのエリアをどのような街にしていきたいかという未来の設計図でもあります。したがって、用途地域を読み解くことは、そのエリアの長期的な賃貸需要の推移を見極めることに直結します。

例えば、自治体が特定の駅周辺を商業地域や近隣商業地域として再開発を進めている場合、そこには商業施設だけでなく、医療機関や公共施設、そして駅周辺の利便性を求める単身者や共働き世帯向けの住宅が増加する傾向があります。このようなエリアでは、利便性を求める層からの賃貸需要が長期的に安定して見込める傾向があります。

一方で、住居専用地域が広がるエリアでは、新たな大規模開発が行われにくい半面、落ち着いた子育て環境や良好な居住環境を求めるファミリー層やシニア層の需要が根強く存在し続けます。街がすでに完成していることが多く、競合となる新しい大規模マンションやアパートが乱立しにくいため、供給過剰による家賃相場の下落が起きにくいという側面もあります。

用途地域という土地のルールのさらに上位には、各自治体が定めている都市計画マスタープランや、人口減少社会に対応するための立地適正化計画などが存在します。これらを合わせて確認することで、その物件がある地域が、将来にわたって自治体からインフラ整備や居住誘導の恩恵を受けられるエリアなのか、あるいは利便性が低下していくリスクがあるエリアなのかを、より高い精度で見極めることが可能になります。

自治体の街づくり方針が不動産投資に与える、より大局的な影響や居住誘導区域といった制度についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。土地のルールをより立体的に理解し、長期的なリスク管理に役立てることができます。

参考記事：『都市計画がもたらす不動産投資 リスクとは？物件選びで注目すべき居住誘導区域の衝撃』

建築制限や個別条例に関する注意点

用途地域による制限は全国共通の基本的な枠組みですが、実際の不動産開発や建築においては、それぞれの土地が面している道路の幅員や、敷地の形状、さらには各自治体が独自に定めている地区計画や建築基準条例などによって、さらに制限が厳しくなるケースが多々あります。

例えば、用途地域としては容積率が300％と定められている商業地域であっても、前面道路の幅員が狭い場合は、道路幅員による容積率の制限が優先され、実際には150％や160％までしか建物を建てられないというケースが珍しくありません。これを前面道路制限と呼び、中古物件の購入時や、将来の建て替え時に大きな影響を及ぼします。

また、自治体によっては、景観を守るための景観条例によって建物の色彩やデザインに制限があったり、ワンルームマンションの建築に対して「一定以上の広さを確保しなければならない」「管理人の常駐を義務付ける」といった独自のワンルームマンション条例を設けている地域もあります。これらの個別具体的な規制を見落とすと、想定していた戸数が確保できず、収支シミュレーションが大幅に狂ってしまうリスクがあります。

物件を選定する際や、所有物件の最適な出口戦略を立てる際には、登記簿や物件概要書に記載された用途地域の名称だけを鵜呑みにせず、必ず詳細な建築制限の確認を行うことが推奨されます。

まとめ

不動産投資における物件選びや賃貸経営において、用途地域は利回りとリスクのバランスを決定づける極めて重要な地盤です。

• 住居専用地域は、容積率や高さの制限により大規模な建物は建てにくく、初期の利回りは控えめになる傾向がありますが、将来にわたり良好な住環境が保護されるため、長期にわたる客付けの安定性と資産価値の維持に強みがあります。
• 商業・近隣商業地域は、高い容積率を活かした土地の高度利用が可能で、駅近などの強い賃貸需要を背景に高利回り化を狙える一方、隣地に高層ビルや嫌悪施設が建つといった周辺環境の変化のリスクを内包しています。
• 経営者目線において、用途地域は現在の姿を確認するためだけのものではなく、将来、隣地に何が建つ可能性があるかという未来の不確実性を予測し、コントロールするための重要な経営指標となります。

特定の地域が絶対的に優れているわけではなく、ご自身の投資フェーズや、許容できるリスク、本業との兼ね合いによる時間的制約に応じて、最適な用途地域を選択・使い分けることが、長期的な投資成果の最大化へとつながります。

不動産投資における物件選びや、所有物件の最適な運用・売却戦略についてアドバイスをお求めの方は、ぜひお気軽にご相談ください。お客様の資産状況や投資目的に合わせ、最適なパートナーとしてサポートいたします。