不動産投資を検討するうえで必要不可欠となるのが「利回り」です。ただ、一口に利回りと言っても様々な指標があります。「こんなはずじゃなかった。」と、後悔することのないように、その違いをしっかりと把握して最適な不動産投資を目指していきましょう。
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利回りの種類
ここでは、冒頭にお伝えした利回りの種類を計算式とともに解説します。どれも、不動産投資において重要な指標となりますので頭に入れておくようにしましょう。なお、これらの指標はすべて税引き前のものを指しておりますのでご注意ください。
表面利回り（Gross/グロス利回り）
表面利回りは、投資物件の現在の年間家賃収入が物件価格に対してどれだけ得られるかを表している指標となります。最もポピュラーな指標であり、一般的に利回りはこの表面利回りを指すことが多くなっています。
たとえば、物件価格1億円で年間の家賃収入が700万円の物件の場合、以下のような計算で求めることができます。
計算式：表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
表面利回り＝700万円÷1億円×100＝7％
想定利回り
投資物件の満室時の総年間収入を物件価格で割って導き出す指標です。物件満室時は、表面利回りとイコールとなります。新築物件においては、表面利回りと同義として扱われることが多いです。
実質利回り（NOI/NET利回り）
実質利回りは、不動産の実際の収支状況を判断する指標です、中古物件と違い新築物件の場合、予測を入れてシミュレーションを組む必要があります。収益物件の満室時年間収入から空室状況等を考慮した1年間の収入を想定して、そこから運営にかかる経費等（管理費や清掃費、税金ほか）を差し引いた額を、物件価格に購入時の諸経費を加えた額で割ることで導き出します。このように一歩踏み込んだ数値を予想して計算をすることで、表面利回りよりも実態を反映した指標になります。不動産投資を考えるうえで重要な指標です。
たとえば、先ほどの物件が、年間の空室率が、10％・年間諸経費（管理費・固定資産税他）が100万円・購入時諸経費300万円だった場合は以下のようになります。
計算式：実質利回り＝（年間賃料収入×空室率‐諸経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）×100
実質利回り＝（700万円×（1－0.1）－100万円）÷（1億円+300万円）×100＝5.14％
返済後利回り（ROI）
返済後利回りは、物件価格と購入時諸経費を加えたものに対するローン返済後の手残り年間家賃収入がどれだけあるかを示す指標です。不動産投資において金融機関からの借り入れをすることが一般的なので、こちらを購入判断の指標として考えられる投資家の方も多いです。先ほどの物件の年間のローン返済額が300万円の場合の計算は以下になります。
計算式：返済後利回り＝（年間家賃収入×空室率－年間諸経費－年間ローン返済額）÷（物件価格＋購入時諸経費）×100
返済後利回り＝（700万円×（1－0.1）－100万円－300万円）÷（1億円＋300万円）×100＝2.23％
自己資金配当率（CCR）
自己資金配当率は、自己資金収益率とも言います。物件購入時の手出しの自己資金投下額に対して年間あたりどれだけの資金を回収できるかの指標となります。あまり聞きなじみのない言葉かと思いますが、以前のようにフルローンが難しく手出しを求められる昨今の融資状況を考えると必要となる指標でしょう。例えば、自己資金配当率が１０％の物件の場合１０年で手出しした自己資金を回収できるという見方になります。先ほどの物件を、自己資金1,000万円を投下して購入した場合の計算は下記になります。
計算式：自己資金配当率＝（年間家賃収入×空室率－年間諸経費－年間ローン返済額）÷物件購入時の手出し自己資金投下額×100
自己資金配当率＝（700万円×（1－0.1）－100万円－300万円）÷1,000万円×100＝23％
結局どの利回りが大事なの？
不動産投資を始める動機は人それぞれの為、一概に断定することはできないのですが、多くの方が銀行融資による借入をして不動産投資を行っていることを考えると、「返済後利回り」を重視して物件検討を進めるのが良いのではないかと思います。一般的には2％前後の返済後利回りがあればキャッシュは回るとされています。表面利回りが高くても返済後利回りが残らないのであれば、赤字物件となってしまい結果的には投資が失敗に終わってしまいますから注意が必要です。返済後利回りが少なく、税金を払ったら赤字になってしまったなどもよく聞く話です。
まとめ
不動産投資をするうえで欠かせない「利回り」という考え方。正しく理解することで投資物件が割高なのか割安なのかを判断する指標となります。ご自身の投資方針を決めるうえでも、よい物件を買い逃さないためにも、いろいろな物件でシミュレーションをしてみてください。きっと成功に近づけるはずです。
